已使用20多年的集体土地，土地转让协议真的无效吗?
已使用20多年的集体土地，土地转让协议真的无效吗?
【案件概述】
1993年5月，金山公司与三厂签订了《沈阳市于洪区陵东街167-3号院内土地使用权有偿转让协议》，并进行了公证，约定金山公司将座落在沈阳市于洪区陵东街167-3号院区内土地有偿转让给三厂使用，其面积7126.2平方米（合拾亩零柒分），有偿转让期五十年，转让金壹佰万元,如遇国家规划征用该地、动迁事宜时，三厂享有全部经济权益。协议生效后，三厂在此土地上建厂进行生产，并一直使用至今。
2011年1月，沈阳市规划和国土资源局皇姑分局发布征用土地公告，对包括三厂所在地块之内的上岗子村集体土地进行拆迁征用。2011年8月沈阳市皇姑区城市建设管理局委托房地产评估有限责任公司以2011年1月26日为评估基准日，对三厂名下的有产籍房屋、无产籍房屋、构筑物及附属设施、可恢复机器设备和库存实物资产等资产进行评估，评估总值为6,706,967.00元（不含土地），三厂关于此次拆迁的赔偿请求值为2491.7万元（含土地），拆迁部门与三厂关于拆迁赔偿事宜谈判两年多，未达成一致意见。
2013年4月18日，上岗子村委会和金山实业起诉到法院，请求法院确认原告金山实业与被告三厂签订的《土地有偿使用协议书》无效，请求法院判令被告将其占用的位于沈阳市皇姑区上岗子村的土地腾退给原告，并对地上物权属及补偿事宜依法作出判决。
【一审审理情况】
律师接受三厂委托，担任其一审阶段代理人，并在一审审理过程中，发表如下代理意见：
一、原告的起诉已过诉讼时效。
原、被告双方于1993年5月签订《土地使用权有偿转让协议》，从合同签订到法院立案已然超过了最长20年的诉讼时效，原告丧失了胜诉权；即使该案被定性为物权纠纷，也应先经过土地行政部门的仲裁程序，即仲裁为前置程序，法院不应对未经过行政仲裁的土地权属纠纷进行审理。故无论该案属于合同债权纠纷还是物权权属纠纷，本案原告的起诉均应该被驳回。
二、双方签订的《土地使用权有偿转让协议》符合当时及现行法律规定，依法有效。
1、三厂与原告金山公司于1993年5月签订的协议系依据1988年《土地管理法》第二条:“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”因此双方签订的协议符合当时法律规定，而原告诉称该协议因违反了2004年《土地管理法》强制性规定而归于无效的说辞违背了“法不溯及既往”的法律精神，原告主张不应得到法律支持。
2、根据地籍档案显示，三厂成立之初系上岗子村批准成立的村办企业，其取得该诉争土地的程序合法。
（1）《土地有偿转让协议书》签订之前，原、被告双方均按照当时法律规定向沈阳市于洪区陵东乡人民政府进行了土地登记申请，该申请中明确写明诉争土地系集体性质土地，批准用途为工业用地，实际用途为办厂；该诉争土地原先为村办企业联友汽车修理厂使用，后因该企业经济效益不佳，经上岗子村研究决定，改由三厂办厂使用，三厂同时受让了该土地上的建筑物。
(2）该协议由当时的上级主管部门沈阳市于洪区陵东乡土地管理所盖章确认，并经过沈阳市于洪区公证处进行了司法公证，且三厂也支付了全部价款，在程序上符合土地管理部门的要求。协议依法有效。
3、协议签订后，三厂按期足额支付了土地有偿使用款，上岗子村、金山公司亦如约将地块及地上建筑物交付给了三厂。三厂一直使用该地块已10余年，并在该地块上依法进行了房屋翻建、扩建等工程，该厂至今仍存续。协议已经全部履行，原被告双方在本次拆迁和起诉前未发生过任何争议。
三、三厂有权按协议约定继续占用该地块，无需将该地块退腾。
双方签订的《土地有偿转让协议书》合法有效，合同期限亦未届满，原告理应按照协议约定履行义务，故，三厂无需将该诉争土地退腾。同时，根据该协议第二条的相关约定，三厂有权自行取得该诉争土地因动迁所得的一切收益，拆迁补偿事宜与原告无关。
四、三厂拥有该地块合法使用权及该地上厂房等地上物的所有权，因此三厂对土地及地上物拥有合法的占有、使用、收益、自行处分权，拆迁等补偿亦理应归三厂所有。
根据我国土地法物随地走的法律规定，三厂是该诉争地块的合法使用权人，自然对该地块上的所有的厂房等地上物享有完全的处分权益。在地块动迁时，三厂有权按照自己的意愿及政府拆迁规定与拆迁机关进行沟通、谈判，法院不应对此私权部分进行干涉。
一审法院在审理后作出了《沈阳市于洪区陵东街167-3号院内土地使用权有偿转让协议》无效，三厂退腾土地，金山公司返还三厂土地使用金，金山公司支付三厂地上物补偿款的判决，三厂不服提起上诉，该案现在审理过程中。
【二审代理观点】
协议于1993年5月签订，应适用当时生效的1988年《土地管理法》，一审法院以协议违反2004年土地管理法第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”为由确定协议无效，违背了法不溯及既往原则，依据该原则不能以生效时间在后的法律追溯在前发生的事实，因此该判决明显违法。
1、1988年《土地管理法》第2条，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。第39条，乡（镇）村企业建设需要使用土地的，必须持县级以上地方人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。由此可见，当时集体建设用地的审批权限由县级政府主管。律师通过至土地规划部门查阅档案发现，1992年，转让协议签订之前，上岗子村委会于1992年4月向当时土地主管部门于洪区规划土地管理局报送了《申请》、《历史沿革说明》，其中明确记载：涉诉土地使用权原为联友汽车修理厂，经村委会研究决定在此地块上成立三厂，并申请补办理土地使用证，地块在91年普查时已登记在册。取得土地规划部门同意后，上岗子村又向于洪区人民政府报送了《土地登记审批表》，于洪区人民政府在审批意见一栏记载：同意发放集体土地使用证，该宗地在86-91年土地普查、清查期间已在册登记，属历史遗留。土地管理机关、发证机关均一致同意发放土地使用证，负责人均签字确认。
上述档案记载可以反映出如下事实：三厂取得土地时，土地状态是建设用地；三厂是在前任企业破产、倒闭的情况下受让土地的；历史原因导致该地块虽登记在册却未能给前任企业发放土地使用证；上岗子村同意三厂受让地块，并为三厂申请补办土地使用证。于洪区政府作为县一级人民政府，按照88年土地管理法规定权限，根据上岗子村委会提出的用地申请，做出同意发放土地使用证的决定。
综合上述信息可看出三厂成立之时正是伴随1988年乡镇企业兴盛，经营不善的乡镇企业破产、倒闭的现象也层出不穷的大背景，政府为拯救乡村经济，急需招入新的企业，遂面临诸多此类集体建设用地流转、变更的现实问题。而1988年《土地管理法》并无此方面具体规定，出现法律空白，无操作依据。三厂正是在此历史背景下成立的，所以才会有上岗子村委会帮助三厂向当地于洪区人民政府、土地管理部门申请土地转让、补办土地使用证的档案记载。
而后1998年、2004年《土地管理法》适应社会现实，以立法的形式都做出了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 规定，为此类农村集体建设用地的流转指明了出路。
2、三厂在履行完毕全部批准手续后，于1993年与上岗子村委会指定的企业金山公司签订了土地有偿转让协议，并支付了相应对价，并由公证机关公证合同内容及签订过程，三厂基于行政审批手续取得地块使用权完全符合法律规定，转让协议合法有效。
3、根据我国合同法司法解释一规定的“尽力促使合同有效”的司法精神，在双方自愿达成协议，且已实际履行的情况下，不宜认定转让协议无效。
4、经查该地块在1993年6月22日下发了编号为061号建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，进一步证明当时政府部门对三厂拥有该地块合法使用权的认可。
【社会影响】
1、协议被确认无效后，三厂面临腾退土地且无法得到拆迁补偿款的现实，这使三厂的332名职工权益将受到严重侵害，职工社会保险的缴纳及工资的发放无法得到保障，极有可能造成群体性上访等恶性事件，不利于社会的稳定，不利于政府的维稳工作。
2、根据我国农村土地流转的实际情况，该类性质的土地转让绝不在少数，如果本案转让协议被确定为无效，必然会产生同类性质案件审理的连锁反映。土地是企业的重要财产，如被确定为无效，必然会对企业产生重大影响，对于依据此类已生效协议取得土地的当事人来说，无疑是灾难，不利于社会稳定。
【结语】
本案二审判决尚未作出，本文作者将继续积极办理此案，为当事人争取合法权益，并将后续对本案最终审理情况做进一步介绍。
